de vraag
Bouwinvest Real Estate Investors heeft Boltt gevraagd om twee winkelpanden aan de Lijnbaan 101-105 en 111 in Rotterdam samen te voegen tot de grootste Nike-winkel van Europa. Dit biedt een mooie kans om tegelijkertijd het pand te verduurzamen.
Nike streeft naar een opening begin 2025 en werkt daarom met een strakke planning. Dit vraagt om een efficiënt vergunningstraject en bouwvoorbereiding, waarbij vooraf goed nagedacht wordt over de meest efficiënte manier van werken. De omgevingsvergunning is inmiddels verleend, en J.P. van Eesteren is gestart met de uitvoering.
Boltt fungeert daarnaast als sparringpartner voor bouwmanagementbureau Bouwplot tijdens het bouw- en ontwerpproces en heeft enkele visualisaties voor Nike gemaakt.
de aanpak
Lijnbaan 101-111, oorspronkelijk ontworpen door Krijgsman en Van Duin architecten en gebouwd in 1967, is in de afgelopen jaren meerdere keren verbouwd. In 1998 voerde D&T van Manen architecten een renovatie uit, waarbij twee grote vliesgevelpuien van Octatube werden toegevoegd.
Boltt heeft Octatube nu gevraagd om te onderzoeken of het enkelglas in deze gevels vervangen kan worden voor duurzamere opties. Voor Octatube, dat steeds vaker met dit soort verduurzamingsvraagstukken te maken krijgt, is dit een interessante uitdaging. Inmiddels draagt Octatube bij aan de engineering van het project. De gevel van het linkerdeel, ontworpen door Mei Architecten, werd in zomer 2023 afgerond.
Samen met projectmanager Bouwplot heeft Boltt een plan van aanpak gemaakt voor het verduurzamen en samenvoegen van de twee gebouwen. In elkaar snel opvolgende sprints worden de bestaande situatie, de documenten voor de omgevingsvergunning en de uitvoeringstekeningen uitgewerkt.
Boltt heeft de bestaande situatie op basis van archieftekeningen verwerkt in een BIM-model, dat eveneens wordt gebruikt voor de omgevingsvergunning. In dit uitgebreide model zijn ook de wensen van Nike meegenomen. De scheidingswanden tussen de twee panden worden verwijderd en er wordt een nieuwe klantentrap en liftschaft gemaakt. Ook wordt een nieuw magazijn toegevoegd en de positie van de entree verplaatst van Lijnbaan 111 naar Lijnbaan 105.
We werken nu aan het afronden van de uitvoeringstekeningen, zodat aannemer J.P. van Eesteren aan de slag kan. Hiervoor is door PelserHartman eerst een pointcloud van de bestaande situatie gemaakt. Boltt verwerkt deze pointcloud, integreert de modellen van de leveranciers in het BIM-model en houdt de regie over dit proces.
“Met veel plezier heb ik gewerkt aan de samenvoeging van twee panden aan de Lijnbaan in Rotterdam. In samenwerking met Nike, de aannemer en de adviseurs hebben we de gevelplint en het casco herontworpen. Het was een inspirerende ervaring om een duurzame ruimte te creëren die aansluit bij de visie van Nike.”
Kübra Kaçar, technisch ontwerper Boltt
Het resultaat
Boltt heeft op efficiënte wijze en in een kort tijdsbestek twee winkelpanden samengevoegd tot de grootste Nike-winkel van Europa aan de Lijnbaan in Rotterdam. Boltt fungeerde als intermediair tussen opdrachtgever Bouwinvest met betrekking tot het verduurzamen van het pand, huurder Nike in verband met de interieur- en (deels) exterieurwensen en aannemer J.P. van Eesteren voor de uitvoeringstekeningen.
Met de verduurzaming van de gevelpuien, het toevoegen van PV-panelen en het vervangen van het glas in de Octatube-vliesgevels, wordt de winkel eind 2024 opgeleverd. Hiermee is de Lijnbaan een toekomstbestendig gebouw en een nieuwe blikvanger rijker.
opdrachtgever
Bouwinvest
jaar
2024
diensten
BIM-regie
BIM-uitwerking
Beeld
Visualisaties Boltt, bouwfoto’s Bert Rietberg voor J.P. van Eesteren
Samenwerking
Bouwplot, DGMR, J.P. van Eesteren, Octatube, Pieters Bouwtechniek
Samenwerken én samen werken.
Binnen hetzelfde proces en aan hetzelfde doel.
Stap voor stap… zorgvuldig… passioneel…
Ruimte voor elkaar en voor persoonlijke ontwikkeling.
Maar altijd samen. Vast = vast!
Dat is BOLTT.
Ook je gebouw futureproof maken?
Wij adviseren je graag over de verduurzamingsmogelijkheden en welke specifieke BIM-aanpak het beste aansluit bij jouw project en wensen.
Bel Jaap op 06 – 52575476
Vooruit, mailen mag ook jaap@boltt.nu
Meer werk waar
we trots op zijn
{"post_type":"case","posts_per_page":"4","post_status":"publish","ignore_sticky_posts":true,"order":"DESC","orderby":"date","s":"","tax_query":[{"taxonomy":"service","field":"term_id","terms":[3,4,6,5]}]}
de vraag
Kroonenberg Groep en NEOO zochten voor het Amerikaanse architectenbureau Studio Gang een lokale co-architect om te helpen bij vergunningsprocedures, de bemonstering, het bouwteamproces en de integrale bouwtechnische uitwerking van het plan.
Boltt was verantwoordelijk voor de technische uitwerking en daarmee het hoge afwerkingsniveau van de twee woongebouwen, waaronder de expressieve gevel van de 75 meter hoge woontoren Quartz met 115 verschillende betonelementen, 88 verschillende verticale betonvinnen en 28 verschillende getordeerde balustrades. De grootste uitdaging daarbij was de uitwerking van een gevel die technisch uitvoerbaar is, voldoet aan de regelgeving, maar toch nog steeds die abstracte vorm behoudt.
de aanpak
Via BIM konden we efficiënt engineeren met alle bouwpartners. Met de prefab betonnen gevelelementen hadden we een ingewikkelde puzzel te leggen. We bedachten in overleg met de constructeur een slim steigerloos montagesysteem om de gevel eerst water- en winddicht te maken, zodat er gelijktijdig aan de gevel en de afwerking van de interieurs van de woningen gewerkt kon worden. Onafhankelijk daarvan konden daarna de zware gevelelementen worden opgehangen, veilig en zonder beschadigingen aan het fraaie betonoppervlak.
Hieraan werkten we in de latere uitwerkingsfasen nauw samen met de aannemer J.P. van Eesteren. Zo vonden onze technisch ontwerpers een slimme en werkbare bouwmethodiek om de bouwsnelheid op peil te houden, zodat de opdrachtgever de verhuur op tijd kon starten én het architectonische ontwerp van Studio Gang overeind hield.
En bij zo’n hoog gebouw komt veel techniek op de onderste lagen samen, daar waar je juist een open uitstraling wilt behouden. Daarom hebben we extra energie gestoken in de technische uitwerking van de plaats waar de ventilatiekanalen en de rioleringen moesten komen. Die hebben we weten weg te werken in zones zodat de dubbelhoge commerciële ruimtes aantrekkelijk bleven.
Het resultaat
Om iedereen optimaal te betrekken, organiseerden we een tweewekelijkse stuurgroep met Kroonenberg Groep en NEOO, zodat zij aan de voorkant konden meedenken over technische aspecten die het uiterlijk en mogelijk het langjarige beheer bepalen. Wij konden tegenstrijdigheden en ontwerpfouten in een vroeg stadium signaleren, tonen wat de gevolgen zouden zijn van een bepaalde ingreep en binnen het team naar oplossingen zoeken.
Ook werd er al in een vroeg stadium nauw overlegd met Studio Gang. Het bureau was verrast dat de detaillering en afwerking tot op dit niveau werd uitgewerkt en is zeer tevreden over het eindresultaat. In nauwe samenwerking met Studio Gang, Kroonenberg Groep, NEOO en J.P. van Eesteren zijn er twee woongebouwen gerealiseerd waar we zeer trots op zijn.
opdrachtgever
Kroonenberg Groep
jaar
2016 – 2022
diensten
BIM-regie
BIM-uitwerking
Projectcoördinatie
Beeld
Fotografie Kees Hummel
samenwerking
Homij, IMd Raadgevende Ingenieurs, J.P. van Eesteren, Peutz, Rijnboutt, Techniplan Adviseurs
Uitmuntende uitwerking nodig?
We kijken er naar uit om met je project aan de slag te gaan en zorgen voor een gestroomlijnd proces. Interesse?
Bel Jaap op 06 – 52575476
Vooruit, mailen mag ook jaap@boltt.nu
Meer werk waar
we trots op zijn
{"post_type":"case","posts_per_page":"4","post_status":"publish","ignore_sticky_posts":true,"order":"DESC","orderby":"date","s":"","tax_query":[{"taxonomy":"service","field":"term_id","terms":[3,4,6,5]}]}
de vraag
In het kader van het ambitieuze Project 1012 van de gemeente Amsterdam met De Rode Loper en de aanleg van de Noord-Zuidlijn, beoogde Rokin District de vernieuwing van het gebied tussen de Dam, het Rokin en de Nes. Op de plek aan het Rokin waar eerst een groot bankgebouw stond, zijn twee nieuwe gebouwen gebouwd. Rijksmonument De Vleeshal werd gerenoveerd en herbestemd. Boltt was verantwoordelijk voor de projectcoördinatie en de technische uitwerking van het ontwerp.
de aanpak
Vanwege de krappe bouwplaats en de korte bouwtijd van slechts 1,5 jaar voor een BVO van 12.000 m2, zocht aannemer Van Wijnen naar een uiterst gedetailleerd BIM-model dat perfect was afgestemd op het werk van adviseurs en leveranciers. Prefabricage en directe montage van onderdelen vanaf de vrachtwagen waren nodig om de bouwtijd te verkorten en bouwfouten te minimaliseren. Het BIM-model moest ook geschikt zijn om de productiemodellen van de co-makers te controleren.
In het BIM-model werden de verschillende bouwdelen, zoals natuursteen, kozijnen, constructie en staalconstructie, afzonderlijk uitwerkt. Voor de afstemming met adviseurs en de aannemer hebben we clashsessies georganiseerd en gecoördineerd. Het hele gebouw is eerst virtueel gebouwd (en opgeleverd!) waarbij rekening gehouden werd met montagevolgorde en bouwlogistiek. En tijdens de productie- en uitvoeringsfase controleerde Boltt de productiemodellen. Allemaal digitaal uiteraard.
“Ik ben heel trots op het resultaat. Door het vroegtijdig samenvoegen van de input van álle (onder-)aannemers is het ontwerp écht beter geworden.”
Jaap Hoving, projectcoördinator Boltt
Het resultaat
Door het gedetailleerde modelleerwerk kwamen er tijdens de uitwerking verschillende issues naar voren die je traditioneel pas op de bouwplaats ontdekt. Deze issues konden nu vroegtijdig opgelost worden. In het controleren van de productiemodellen werden de laatste puntjes op de i gezet en konden de onderdelen in productie. Door deze aanpak is de bouwtijd verkort, waren er heel weinig opleverpunten, is de BREEAM score behaald en de zorgvuldigheid van het proces zie je uiteindelijk ook terug in het eindresultaat.
opdrachtgever
Ivy Group
jaar
2012 – 2016
diensten
BIM-regie
BIM-uitwerking
Projectcoördinatie
Beeld
Fotografie Kees Hummel
Samenwerking
Concerf Monumentenzorg, IMd Raadgevende Ingenieurs, Incendio B.V., Nieman Groep, Octatube, Quinten Wildeboer, Rijnboutt, Van Wijnen
Ervaren technische ontwerpers nodig?
Wij werken je project graag voor je uit en zorgen voor een goede BIM-samenwerking met de andere betrokken partners. Wil je meer weten?
Bel Jaap op 06 – 52575476
Of mail naar jaap@boltt.nu
Meer werk waar
we trots op zijn
{"post_type":"case","posts_per_page":"4","post_status":"publish","ignore_sticky_posts":true,"order":"DESC","orderby":"date","s":"","tax_query":[{"taxonomy":"service","field":"term_id","terms":[3,4,6,5]}]}
de vraag
Heijmans Vastgoed benaderde ons voor de technische uitwerking van twee woontorens met daktuinen in Katendrecht in Rotterdam. Het project is onderdeel van de transformatie van dit ruige stuk stad en huisvest in totaal 375 appartementen, ca. 35.000 m2 BVO, met veel gemeenschappelijke voorzieningen voor net afgestudeerde Rotterdammers.
De oplevering van het gebouw aan IC Netherlands was al vrij vroeg in het proces bepaald. Dat gaf zekerheid, maar zorgde er tegelijkertijd voor dat Boltt zorg moest dragen voor een gecomprimeerd ontwerp- en uitwerkingsproces.
de aanpak
Vanaf het voorlopig ontwerp is er gewerkt in bouwteamverband met aannemer Heijmans Woningbouw. Naast alle ontwerpwerkzaamheden en de technische uitwerking van het ontwerp heeft Boltt in dit proces een coördinerende rol gehad, waarbij Boltt ook het BIM-proces heeft gefaciliteerd en geregisseerd. Het bouwteam kwam één dag per week samen in Rotterdam om snel te kunnen overleggen en besluiten te nemen. Dat zorgde voor een razendsnel én zorgvuldig proces.
De detaillering werd opgezet in samenwerking met Heijmans Woningbouw en haar onderaannemers. Doordat ook de onderaannemers meedachten en meewerkten in het bouwteam werden het model en de details al vrij snel in het proces concreet. Hierdoor waren er later in het proces relatief weinig wijzigingen te verwerken. Zo stelden we ons de vraag: kunnen we al tijdens de DO-fase de prefab casco elementen in productie nemen? Kortom, hoe kunnen we zo efficiënt mogelijk het proces met elkaar doorlopen?
“De korte realisatietijd was mogelijk door een goede samenwerking en een zorgvuldige technische voorbereiding vanaf de start. Detaillering en gebouwmodel zijn tot in de puntjes door ons op elkaar afgestemd, wat zorgde voor een betrouwbaar BIM model tijdens het gehele proces.”
Marcel Bakker, senior technische ontwerper Boltt
Het resultaat
Door al vroeg in het proces te kiezen voor prefab kon de bouwtijd geoptimaliseerd en verkort worden. De ontwerpende partijen, de aannemer, maar ook leveranciers en fabrikanten konden door middel van BIM onderling samenwerken en geïntegreerde onderdelen als prefab op de bouw leveren. Zo is er niet alleen gebouwd met prefab betonelementen voor ruwbouw en schoonbeton, maar werd ook de gevelvulling in houtskeletbouw als prefab elementen, inclusief beglaasde kozijnen, op de bouw geleverd en in één beweging gemonteerd.
Deze manier van werken, samen met een strakke planning en een goede uitvoering van de aannemer, zorgde ervoor dat met Cobana kwalitatief hoogwaardige én betaalbare woningen toegevoegd zijn aan een stoer stuk stad.
opdrachtgever
Heijmans Vastgoed
jaar
2016-2019
diensten
BIM-regie
BIM-uitwerking
Beeld
Fotografie Kees Hummel
samenwerking
Bartels Ingenieursbureau, Heijmans Woningbouw, IC Netherlands, IMd Raadgevende ingenieurs, ISIS Bouwadvies, Koning Vastgoedconsultancy, Nieman Groep Utrecht, Rijnboutt, Rockfield
Realisatietijd verkorten?
Wij zorgen voor een strak BIM-proces en een goede samenwerking met andere co-makers, zodat het project zo snel en efficiënt mogelijk wordt gerealiseerd. Meer weten?
Bel Jaap op 06 – 52575476
Vooruit, mailen mag ook jaap@boltt.nu
Meer werk waar
we trots op zijn
{"post_type":"case","posts_per_page":"4","post_status":"publish","ignore_sticky_posts":true,"order":"DESC","orderby":"date","s":"","tax_query":[{"taxonomy":"service","field":"term_id","terms":[3,4,6,5]}]}
de vraag
Het oorspronkelijke hoofdkantoor en drukkerij van De Telegraaf, een Rijksmonument uit 1930, werd in opdracht van Kroonenberg Groep gerenoveerd en herbestemd naar duurzame, moderne kantoren, retail en woningen. Ontwerpbureau Rijnboutt werd gevraagd voor het ontwerp van deze herbestemming, het team van Boltt was verantwoordelijk voor projectcoördinatie en de BIM-strategie en bouwtechnische uitwerking.
de aanpak
Op basis van archieftekeningen, historische foto’s, pointclouds en dronebeelden werd de bestaande toestand van het gebouw op elk niveau in kaart gebracht en werd het gebouw ingetekend als onderdeel van een compleet 3D-model met zowel de bestaande als de nieuwe situatie.
De archieftekeningen van de constructeur vormden het startpunt bij het modelleren van het gebouw en aannemer BAM was in een vroeg stadium betrokken bij het maken van 3D-inmeting en pointclouds. Zo kregen we inzichtelijk of de peilmaten op de pointclouds overeenkwamen met de archieftekeningen. En doorsnedes van de pointclouds maakten zichtbaar wat de scheefstand in het gebouw was en of er onderdelen uit het lood stonden.
Voor een gedetailleerde blik op de staat van het gebouw, werden gedetailleerde dronefoto’s van het hele exterieur gebruikt. Door deze te vergelijken met historisch beeldmateriaal en archieftekeningen konden we bekijken wat monumentaal was en wat niet. Zo kon bijvoorbeeld worden bepaald dat een deel van de eerste verdieping gesloopt mocht worden. Aan de hand van het historisch beeldmateriaal konden we onderdelen terugvinden die niet op tekening stonden en onderdelen die door de tijd heen vervangen waren. Een voorbeeld hiervan zijn de stalen ramen met te openen delen, die in het nieuwe ontwerp weer zijn teruggebracht.
BIM werd actief gebruikt als communicatiemiddel tussen de aannemer, architect, constructeur en de onderaannemer. Met de ArchiCad-renovatiefilter hadden we in het 3D-model zowel de bestaande, de te slopen en de nieuwe elementen goed in beeld. Dit geldt eveneens voor de load bearing en non-load bearing onderdelen, materiaaleigenschappen, interior- en exteriorelementen en de NL/SfB-coderingen. Daarnaast werd het model door de staalleverancier als onderlegger gebruikt om hun onderdelen op te dimensioneren.
“Ik heb met veel plezier gewerkt aan de technische uitwerking van het atrium en de wintertuin. Met name de kolom in de vorm van een boom was een mooie uitdaging. Een resultaat om trots op te zijn!”
Margret van den Broek, senior technisch ontwerper Boltt
Het resultaat
Hoewel herbestemd tot moderne kantoren, heeft het gebouw met deze transformatie zijn originele karakteristieken teruggekregen.
Details waar we in het bijzonder trots op zijn? Bijvoorbeeld de naar binnen toelopende rechthoekige bouwstenen van glas, die als vervanging dienden voor de omkaderde vierkante glazen bouwstenen. Maar ook het feit dat de luifel en het ornamentale hekwerk er weer inzitten. Hier hadden we geen tekeningen van, maar met historische foto’s konden we de originele details weer in ere herstellen.
opdrachtgever
Kroonenberg Groep
jaar
2016 – 2020
diensten
BIM-uitwerking
Planoptimalisatie
Projectcoördinatie
Beeld
Fotografie Kees Hummel
samenwerking
BAM Bouw en Techniek bv, CBRE, IMd Raadgevende Ingenieurs, Nelissen ingenieursbureau, Octatube, Rijnboutt, VB&t
Transformatie uitwerken?
Of het nu gaat om een transformatie van een monumentaal pand of bestaande bouw, we zorgen voor een gedetailleerde technische uitwerking. Meer weten?
Bel Jaap op 06 – 52575476
Vooruit, mailen mag ook jaap@boltt.nu
Meer werk waar
we trots op zijn
{"post_type":"case","posts_per_page":"4","post_status":"publish","ignore_sticky_posts":true,"order":"DESC","orderby":"date","s":"","tax_query":[{"taxonomy":"service","field":"term_id","terms":[3,4,6,5]}]}